Porezni rizici za turističke agencije: Znate li koje porezne obveze preuzimate kada surađujete sa strancima?

Tržište nekretnina u Hrvatskoj, naročito na Jadranu, već godinama privlači strane investitore koji kupuju kuće za odmor, vile i apartmane te ih žele iznajmljivati. Sve češće upravo turističke agencije postaju njihovi ključni partneri; preuzimaju oglašavanje, rezervacije, naplatu i komunikaciju s gostima.

No, dok se u praksi najčešće govori o visini provizije i popunjenosti kapaciteta, jedno pitanje često ostaje po strani: Znaju li turističke agencije koje porezne obveze preuzimaju kada surađuju s iznajmljivačima nerezidentima, odnosno vlasnicima kuća koji su iz drugih država članica EU?

Kako bi turistička agencija pravilno obračunala svoju proviziju ili maržu, mora znati stvarni trošak najma koji preuzima od vlasnika nerezidenta.

Kod obračuna marže nije dovoljno gledati samo ugovorenu cijenu, potrebno je utvrditi je li na taj iznos potrebno obračunati PDV te po kojoj stopi (13 % za uslugu smještaja ili 25 % za zakup nekretnine). Tek nakon pravilnog utvrđivanja poreznog tretmana moguće je točno odrediti osnovicu za obračun marže i izbjeći porezne rizike.

Iznajmljivači u Hrvatskoj: koja pravila vrijede za rezidente, a koja za nerezidente?

Osim hrvatskih državljana, najam nekretnine ili pružanje usluge smještaja u sobama, apartmanima, kućama za odmor i drugim objektima mogu pružati i stranci koji su vlasnici nekretnina u RH. To mogu biti fizičke osobe iz država članica Europske unije, Europskog gospodarskog prostora i Švicarske, ali i državljani trećih zemalja.

Iznajmljivači iz EU-a mogu plaćati porez na dohodak paušalno, ako izravno pružaju uslugu gostima i ako im godišnji promet ne prelazi 60.000,00 eura. U tom su dijelu izjednačeni s domaćim privatnim iznajmljivačima.

Državljani trećih zemalja koji žele pružati usluge smještaja u Hrvatskoj moraju u RH registrirati obrt ili trgovačko društvo te urediti svoj porezni status. Porezni status iznajmljivača, prema Zakonu o PDV-u, ovisi o mjestu sjedišta, prebivališta ili uobičajenog boravišta. Domaći iznajmljivač (rezident) s godišnjim prometom do 60.000,00 eura smatra se malim poreznim obveznikom. Iznajmljivači iz drugih država članica EU-a mogu, pod propisanim uvjetima, primjenjivati poseban postupak za male porezne obveznike, dok se osobe iz trećih zemalja smatraju obveznicima PDV-a neovisno o visini prometa.

Najam nekretnine ili pružanje usluge smještaja?

Vlasnici nekretnina iz drugih država članica EU-a u Hrvatskoj mogu iznajmljivati svoje nekretnine, kuće, stanove ili apartmane. Pritom je važno razlikovati radi li se o običnom najmu nekretnine, pružanju turističkog smještaja ili najmu stambenih prostorija u svrhu dugoročnog stanovanja.

Uslugom najma nekretnine smatra se iznajmljivanje same nekretnine, bez pružanja dodatnih usluga karakterističnih za turistički smještaj. Takva usluga oporezuje se PDV-om po stopi od 25 %.

S druge strane, uslugom smještaja smatra se pružanje smještaja u nekretnini uz elemente koji upućuju na obavljanje ugostiteljske djelatnosti, poput kategorizacije objekta, vođenja knjige gostiju, organiziranog čišćenja i sličnih popratnih usluga. U tom se slučaju primjenjuje snižena stopa PDV-a od 13 %.

Osim toga, državljani EU-a mogu u Hrvatskoj obavljati i najam stambenih prostorija ili dijelova stana u svrhu dugoročnog stanovanja, a takva je usluga oslobođena PDV-a.

Pružanje usluge smještaja putem hrvatske turističke agencije: kada agencija preuzima PDV obvezu?

Od 1. siječnja 2025. godine uvedene su značajne promjene koje izjednačavaju porezni položaj nerezidenata iz država članica EU s domaćim iznajmljivačima. Nerezidentima koji u Hrvatskoj pružaju usluge smještaja omogućena je primjena posebnog postupka za male porezne obveznike, odnosno oslobođenje od PDV-a do praga od 60.000,00 eura godišnjeg prometa. To vrijedi neovisno o tome pružaju li uslugu izravno gostima ili putem turističke agencije.

Nerezidenti iz EU-a svoj status uređuju putem prekogranične sheme u državi svog sjedišta te dobivaju identifikacijski broj s oznakom 'EX'.

Međutim, ako iznajmljivač, nerezident iz EU-a, nije u Hrvatskoj registriran za potrebe PDV-te nema EX broj, a uslugu smještaja zaračunava putem hrvatske turističke agencije, obveza PDV-a prenosi se na agenciju.

U tom slučaju hrvatska turistička agencija preuzima obvezu obračuna PDV-a, odnosno turistička agencija mora obračunati PDV na primljenu uslugu, uključiti taj iznos u svoju poreznu evidenciju te pravilno utvrditi osnovicu za izračun marže. Drugim riječima, stvarna nabavna vrijednost usluge smještaja za agenciju može biti uvećana za 13 % PDV-a, što izravno utječe na kalkulaciju cijene, marže i konačne profitabilnosti aranžmana.

Porezna odgovornost turističkih agencija i izračun marže: gdje najčešće nastaje pogreška?

Suradnja s vlasnicima nekretnina iz inozemstva može biti vrlo isplativa. Međutim, prije nego što izračuna vlastitu maržu, turistička agencija mora jasno utvrditi s kim posluje i kakav je porezni status iznajmljivača.

Iako se agencija u praksi smatra posrednikom, u određenim situacijama u PDV smislu postaje porezni obveznik. Zato je prije sklapanja suradnje sa stranim iznajmljivačem potrebno provjeriti ima li nerezident hrvatski PDV broj ili 'EX' broj te radi li se o običnom najmu nekretnine ili pružanju usluge smještaja.

O tim okolnostima ovisi hoće li agencija biti obvezna obračunati PDV i po kojoj stopi. U praksi se često promatra samo naknada koja se plaća vlasniku, dok se zanemaruje da obveza obračuna PDV-a predstavlja poreznu obvezu agencije koja izravno utječe na visinu marže i ukupnu profitabilnost poslovanja.