RIJEČ STRUČNJAKA Obveze upravitelja zgrade - čeka li nas novi cjenik?

Došao je red i da se osvrnem na nove obveze koje čekaju upravitelje zgrada. Usudio bih se reći kako od svih sudionika novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada (ZUOZ), upraviteljima je nametnuto najviše obveza i ostaje otvoreno pitanje kako će(mo) se u tome snaći. Upravitelj zgrade je novim zakonom uistinu dobio veliki  broj obveza koje je dužan na vrijeme i u maniri dobrog gospodarstvenika izvršavati te je, pored toga, svakako dužan upoznati predstavnike i druge suvlasnike i s njihovim obvezama. Stoga nam slijedi niz sastanaka po zgradama s raznim pitanjima što se smije, a što ne. Klime, odluke, koja većina, novi ugovori, pregledi zgrada, zapisnici, izvješća…(?); brojna su pitanja koja traže odgovor. Pokušat ću pojednostavniti i sumirati najvažnije.

Upravitelj zgrade će, kao i do sada, voditi brigu o urednom održavanju zgrade, ažurno voditi evidenciju suvlasnika, naplaćivati pričuvu i plaćati račune, no ubuduće će trebati i sljedeće:

- osigurati hitne popravke u roku od (uvjetna) tri sata od prijave štete

- izvršiti pregled zgrade najmanje jednom godišnje radi izrade godišnjeg (i više godišnjeg) programa održavanja te na zahtjev suvlasnika dati na uvid i dostaviti isprave na kojima se on temelji 

- izvršiti upis u Registar zajednice suvlasnika tj. zgrada iz čega će proizaći da će zgrade dobiti OIB i po prvi put dobiti status pravne osobe i kao takva će moći sudjelovati u svim pravnim  postupcima

- izvršiti upis u registar upravitelja.

Sve navedene te brojne druge obveze utvrđene su čl. 52 ZUOZ-a, a slobodno se može reći kako se velika većina ostatka Zakona odnosi upravo na upravitelje zgrada. Doduše, kako bi sve u cijelosti  zaživjelo valja nam pričekati donošenje Pravilnika o Registru zajednice suvlasnika, Pravilnika o Registru upravitelja zgrada i Pravilnika o općim pravilima Kućnog reda o kojem sam pisao ranije. 

U svakom slučaju, moja procjena je kako će većina upravitelja urediti poseban cjenik ovih dodatnih usluga, što im uostalom omogućava i novi Zakon (čl. 52, st. 2). Bit će potrebno posegnuti i za vanjskim suradnicima (odvjetnici, geodeti…), posebno u početku prilikom prijave zgrada u Registar zajednice suvlasnika. Ista ta prijava treba sadržavati niz detalja poput: adrese zgrade, podatke o suvlasnicima i predstavnicima suvlasnika, površine svake cjeline (stana, posl. prostora, garaže…) te 'pojednostavnjeni shematski prikaz u proizvoljnom mjerilu rasporeda posebnih dijelova zgrade na svakoj od etaža zgrade, s iskazanom vezom na podatke o posebnim dijelovima zgrade iz zahtjeva'. Ovo zadnje posebno mi je sporno, točnije nepotrebno. Vidjet ćemo nakon donošenja Pravilnika što točno znači 'pojednostavljen shematski prikaz' i tko će to moći crtati, ali ne čini mi se realno da će to raditi predstavnici suvlasnika, tako da se može očekivati angažman vanjskog suradnika geodetske ili druge srodne struke. 

Naime, stanje zemljišne knjige koje se polako dovodi u red u postupku Povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora (…) suvlasnici već plaćaju iz pričuve i to je sasvim dovoljna evidencija u koju država ili lokalna vlast može zaviriti u svako doba ako je to potrebno. Tražiti od suvlasnika da po tko zna koji put financiraju dupliranje podataka još jednog Registra zaista nema smisla. U današnje vrijeme ne bi trebalo biti teško informatički povezati podatke iz zemljišne knjige i novih Registara iz ZUOZ-a. Naravno, to se može i moralo se napraviti. Zašto nije? Ostaje meni i vama nagađati, iako vjerujem da većina vas naslućuje odgovor. 

Cjenik ili naplatu novih usluga upravitelja treba očekivati i može se smatrati opravdanom (u razumnim okvirima, naravno) ne samo zbog povećanog utroška vremena i ljudstva, već posebno zbog predviđenih kazni koje sežu do visine od 10.000,00 eura. Kako će to u konačnici izgledati, ostaje nam za vidjeti i nadati se kako će se tržište na polju upravljanja zgradama regulirati u korist suvlasnika, a to prvenstveno ovisi o njima samima - da odaberu onog pružatelja usluge koji će biti u stanju podići razinu kvalitete i prilagoditi se novim odredbama što prije.