VIDEO: TRŽIŠTE NEKRETNINA U SPLITU 'Zadnjih mjeseci visoke cijene ne prolaze kao ranije'

Cijene nekretnina u Splitu već su duže vrijeme goruća tema. Što je sve prouzročilo njihov rast, tko, što i kako na njih može utjecati te kakva su predviđanja - u studiju Dalmatinskog portala - u video-serijalu 'Jedna vijest, tri komentara', koji donosimo u okviru projekta 'Naš grad 2025.' -komentirali su Marin Biliškov iz tvrtke Biliškov nekretnine, doc. dr. sc. Paško Burnać s Ekonomskog fakulteta Sveučilišta u Splitu te Tanja Jadrešić iz stranke Možemo!

'Razloge poskupljenja stanova možemo ponajprije potražiti na geografskoj karti. Split je poluotok, samim time prostor je skučen, stoga je za očekivati velik pritisak na sve - pa tako i na nekretnine. Malo se gradi, odnosno na tržište izlazi malen broj stanova u odnosu na potražnju. Na jedan koji iziđe na tržište pet je kupaca. Navedeno je dovelo do rasta cijena; skupi su i novi i stari stanovi. Primijetio sam, međutim, da zadnjih mjeseci visoke cijene ne prolaze kao što su prolazile ranije', uvodno je istaknuo Marin Biliškov.

Glavni razlozi, napomenuo je prof. Paško Burnać, opće su poznati. Kazao je i kako se nisu mijenjali zadnje tri, četiri godine.

'Sve je, naime, krenulo od razdoblja pandemije koronavirusa kad je cijela ekonomija bila zatvorena. Ubrzo nakon stigla je inflacija koja je direktno utjecala na rast cijena nekretnina - ljudi su ulagali u oblike imovinskih klasa, koji čuvaju vrijednost. Nekretnine u Hrvatskoj, pogotovo na Jadranskoj obali, pogotovo u Splitu čuvaju vrijednost. Sve ove godine na određen su način najsigurniji oblik ulaganja u Dalmaciji.

Osim inflacije i rasta cijena s njom povezanim, tu su i stranci koji konkuriraju na tržištu. Mahom imaju veću kupovnu moć nego hrvatski građani. Treći je razlog nedostatak ponude. Broj stanova koji se izgradi u godinu dana na razini Hrvatske značajno je manji nego u razdoblju između 2007. i 2009., kada se dogodio građevinski boom. Potražnja je, dakle, ogromna, a ponuda mala - na tržištu nekretnina vrijedi ekonomska zakonitost koja vrijedi i na svim drugim tržištima', pojasnio je.

Biliškov nam je, pak, kazao, kako domaće stanovništvo prednjači među kupcima. Među njima su brojni stanovnici zaleđa koje gravitira Splitu. Pojavljuje se tek, prema njegovim riječima, određen broj stranaca.

'Jedan je od uzroka splitske stambene krize turistifikacija - grad je odustao od bilo kakvih drugih izvora prihoda izuzev turizma i pratećih djelatnosti. Stambene nekretnine počele su se koristiti u turističke svrhe - to je početak priče na koju su se nadovezali ulagači u nekretnine. Oni su, naime, ekonomski pametno procijenili da nikakve druge investicije ne mogu ostvariti povrat kao nekretnine u Splitu. Uz to porezna politika doprinosi činjenici da se nekretnine skupljaju kao metoda investicije, a ne stambeni prostor. U tom smislu porez penalizira rad, nagrađuje imovinu. Dogodili su se određeni pomaci kroz porez na nekretnine, ali su toliko mali da se na temelju njih na tržištu ništa neće dogoditi u dogledno vrijeme', kazala je Jadrešić.

Da je dobro da se s porezom nešto počelo događati, smatra i Burnać. No stava je kako ga je potrebno promatrati isključivo u kontekstu kompletnog poreznog sustava, odnosno kako sam za sebe nema nikakvog smisla.

'Naravno da su svi protiv svakog poreza, ali stvar je u ravnomjernom raspoređivanju poreznog tereta. Imamo jedno od najvećih poreznih opterećenja kad su u pitanju PDV i potrošnja. U sredini smo kad je u pitanju oporezivanje rada, međutim imamo uvjerljivo najmanje poreze na imovinu. Ako bi se trend promijenio tako da se olakša oporezivanje rada i da razlika između bruto i neto plaće bude manja, cijena mora biti povećanje neke druge porezne baze.

Prema dostupnim podacima i prognozama ministra graditeljstva za iduću godinu, iznos koji će se prikupiti od ovako zamišljenog poreza smiješan je i beznačajan. Na razini cijele Hrvatske, prema predviđanju, prikupit će se, naime, iznos samo malo veći od komunalne naknade i komunalnih doprinosa koji se naplate u Splitu. Radi se, dakle, samo o poruci da se pokušava djelovati na tržištu nekretnina kako bi se smanjio broj stanova predviđenih za turistički najam te kako bi se povećao broj stanova za dugoročni najam ili prodaju. Ideja je da će radi tog poreza netko odlučiti prodati stan ili dugoročno ga iznajmljivati iluzorna. Ipak, pozdravljam odluku da se porez i u Splitu kao što je u drugim gradovima poveća sa smiješnih dva na pet eura po metru kvadratnom', rekao je.

Biliškov smatra da će se na tržištu vjerojatno pojaviti veći broj stanova zahvaljujući novom zakonu koji nalaže određen broj potpisa stanara za suglasnost za kratkoročno iznajmljivanje. No uvjeren je kako nema rasprave o generalnom smanjivanju cijena. To bi se moglo dogoditi, precizirao je, isključivo ako se veća količina stanova pojavi na tržištu.

'Grad Split nema puno alata na raspolaganju - ni prostornih, ni financijskih. Prije svega, stiješnjen je na poluotoku, okovan prstenom divlje gradnje te se nema gdje urbanistički širiti. Vezane su mu ruke i u smislu proračuna i porezne politike.

Može se, međutim, ne rasipati s malo prostornih resursa koje ima i pametnije ih koristiti - ne rasprodavati, svaku stambenu nekretninu koja mu je na raspolaganju čuvati kao resurs za crne dane koji su već došli, otkupljivati nekretnine, koristiti pravo prvokupa, okrupnjavati parcele, graditi domove za starije... Kombinacijom više takvih mjera možemo osloboditi nekretnine i za najam i za prodaju.

Javni najam nije socijalna kategorija, već vlasništvo grada ili države nad stambenim prostorom koji će se pod normalnim, prihvatljivim uvjetima moći na dulji rok iznajmiti', navela je Jadrešić.

Biliškov je naveo njemački primjer kao pozitivan. Država štiti podstanare, po zaštićenoj najamnini mogu cijeli život provesti u istom stanu. Najamnina je, objasnio je, nešto manja od tržišne cijene pa im se ne isplati ulaziti u goleme kredite. Dok se ondje ljudi osjećaju sigurno, upozorio je, našim podstanarima je nerijetko otkazni rok svega tri mjeseca.

'U Splitu i nekim drugim mjestima događa se iritantna situacija u kojoj su cijene starih i novih stanova gotovo izjednačene. Naravno, treba uzeti u obzir činjenicu da novih stanova nema, pogotovo na atraktivnijim lokacijama ili u kvartovima poput Trstenika, Blatina, Meja itd., već da je moguće kupiti samo staru gradnju. Agenti predviđaju da bi se u roku od godinu dana mogla dogoditi korekcija cijena starih stanova - ne smanjivanje cijena novogradnje.

Uzmimo u obzir i motive prodavatelja. Velik broj njih oglašenu cijenu drži mjesecima, godinama, što znači da nisu motivirani za prodaju osim ako mogu dobiti cijenu koju su zacrtali - a ona je previsoka. Ne čini se, dakle, izglednim da će u kratkom roku doći do ozbiljnije korekcije čak ni starogradnje, tako je već nekoliko godina', ustvrdio je Burnać.

Podsjetivši da se Split ne može širiti nigdje izuzev u prigradska naselja, Biliškov je naglasio kako je došlo i do porasta cijena u Solinu i Kaštelima. Potražnja je i ondje velika, no, prema njegovim riječima, moguće je kupiti stan za relativno manji iznos.

'U Splitu je novi stan teško pronaći ispod četiri i pol, pet tisuća eura po metru kvadratnom. Primjerice, sad smo počeli raditi prodaju za projekt Lora, koji se počeo graditi - cijene su između sedam i deset tisuća eura po kvadratu, ovisno o stanu.

Da bi se regulirale cijene, treba na tržište izaći veći broj stanova. Najave gradova, županija, države da će pokušati razviti javne projekte ne mogu smanjiti cijene ako taj broj doista nije velik', ukazao je naš sugovornik.

Burnać se također osvrnuo na državnu stambenu strategiju i s njom povezane mjere priuštivog stanovanja. No napomenuo je kako stanovanje nije priuštivo ni u Splitu, ni u Zagrebu, ni u Ljubljani, ni u Beogradu, ni u Nici...

'Država unatoč svim naporima koje poduzima malo toga može napraviti na tržištu nekretnina. Najeksponiranija je mjera izgradnje stanova na lokalnoj razini, ali u najboljem slučaju govorimo o nekoliko stotina stanova, i to u razdoblju od jednog mandata, što je kap u moru splitskog stambenog fonda. Određenom broju mladih obitelji to će pomoći, ali u cjelini takve mjere vrlo malo mogu utjecati na smanjenje cijena.

Ako već država ne može utjecati na smanjenje cijena, bilo bi dobro da barem da ne utječe na njihovo povećanje. Neke mjere unutar stambene politike - primjerice, subvencioniranje PDV-a ili poreza na promet nekretnina te APN - sasvim izravno prouzrokuje rast cijena', podcrtao je. 

Javna stanogradnja, smatra Jadrešić, trebala bi biti realna, i to kao niz projekata koji će se početi paralelno provoditi odmah sad. Svjesna je kako ne mogu biti gotovi u svega par godina, ali kako se ne trebaju zbog toga zaustavljati.

'Politička situacija takva nam je da se obično razmišlja od mandata do mandata. Nema dovoljno interesa za dugoročne projekte, teže za izvesti - ne mogu se realizirati u jednom pa se u njih ni ne ulaže.

Kao što sam spomenula, Grad ne može puno samostalno učiniti, ali može sudjelovati u procesu na različite načine - kroz, recimo, Korešnicu. Postoje i male lokacije, mali projekti... Može, dakle, imati vrlo aktivnu ulogu, ali je pitanje koliko kapaciteta i resursa ima za nju te koliko je spreman uložiti. Riječ je o ozbiljnom poslu za bilo koju lokalnu samoupravu i veće proračune od splitskog, ali ako je to strateški cilj, bez obzira tko je na vlasti, treba naći način da se izvede', izjavila je.

Na koncu razgovara profesor Burnać dotaknuo se i budućnosti. U tom je kontekstu kazao kako se nitko ne usudi prognozirati što se događati, osobito u razdoblju dužem od godine. napomenuo je kako je mnoštvo varijabli kako unutar Hrvatske tako i izvan nje, koje djeluju na tržište.

'Na temelju empirijskih podataka možemo reći kako je jedino razdoblje u zadnjih 30 godina kad smo osjetili pad cijena bilo razdoblje ekonomske krize od 2009. do 2013. Bilježili smo veliku stopu nezaposlenosti - skoro 400 tisuća nezaposlenih, nisu rasle plaće... Priželjkivati tako nešto bilo bi iracionalno.

Agenti govore o padu broja ugovora o kupoprodaji i o manjem broju stranaca kao kupaca, što bi trebalo rezultirati korekcijom cijena, međutim on se dogodio još u prošloj godini, a mi, nažalost, pogotovo iz perspektive Splita, ne vidimo da se odrazio kao pad cijene. U ovoj godini, naprotiv, a još nije gotova, prosječan je rast oko 15 % od početka godine, u odnosu na prošlu to je čak i više. Ne vidimo naznake - ni kod starogradnje, ni kod novogradnje - zbog kojih bi cijene ozbiljnije trebale početi padati. Najbolje je čemu se možemo nadati da će prestati rasti', zaključio je.