RIJEČ STRUČNJAKA Donesen je Pravilnik o kućnom redu. Hoće li riješiti probleme u zgradama ili stvoriti nove?

Konačno nam je stigao dugo očekivani Pravilnik o kućnom redu koji je stupio na snagu osmog dana od objave u Narodnim novinama, odnosno 12. lipnja 2025. godine. 

Iako sam već nešto o ovome pisao u prethodnom članku, valja se ponovno osvrnuti na ovaj dio pravne regulative života u zgradama jer nam to dio svakodnevice, pa da vidimo što je to novo i na što se posebno treba pripaziti. 

Sam Pravilnik je u biti Kućni red sam po sebi i odnosi se na suvlasnike zgrade, sve druge stanare, ali i na ostale osobe koje dolaze u zgradu. Ipak, bitno je naglasiti da je upravo suvlasnik odgovoran za pridržavanje kućnog reda svih osoba koje borave u njegovom stanu ili drugom posebnom dijelu bilo da se radi o najmoprimcima ili posjetiteljima. 

Povreda Kućnog reda smatra se povredom obveza iz Međuvlasničkog ugovora što može dovesti do penalizacije suvlasnika. Idemo ponoviti način postupanja:

- Svaki suvlasnik koji primijeti povredu kućnog reda (ili posumnja u isto) može, a dodao bih da mora dokumentirati tu povredu.

- Slijedi prikupljanje natpolovične većine potpisa (uvijek prema kvadratima) nakon čega se povreda kućnog reda smatra utvrđenom, odnosno Odluka o nepridržavanju pravila kućnog reda se smatra valjanom.

- Upravitelj zgrade dužan je postupati prema Odluci u roku od 10 dana na način da uputi opomenu suvlasniku te mu odrediti rok za otklanjanje povrede ako je povreda trajnije naravi (npr. drži ormar u zajedničkom hodniku). Istekom roka šalje se druga opomena, a međuvlasničkim ugovorom može biti određeno da treća i svaka sljedeća opomena izdana unutar dvije godine za sobom povlači Odluku o naknadi za nepridržavanje kućnog reda u rasponu od 50 do 500 eura ovisno o vrsti povrede kućnog reda.

Kao što se vidi iz navedenog, da bi se kaznilo suvlasnika za kršenje Kućnog reda, mora se donijeti pisana odluka s većinskim potpisima suvlasnika. Držim da je to dobro rješenje, kako bi se izbjegle bezbrojne prijave prema predstavniku suvlasnika i upravitelju zgrade, a što će vrlo vjerojatno uslijediti, posebno u početku. 

Kućni mir (buka i dr.)

U mojoj višegodišnjoj praksi u poslovima upravljanja zgradama kao česti problem se pokazala buka koja dopire od susjeda u neprimjereno vrijeme. Novim odredbama predviđena je zabrana buke radnim danom od 15 do 17 sati te od 22 do 7 sati, a vikendom i blagdanima od 13 do 17 sati te od 22 do 9 sati s tim da suvlasnici mogu i drugačije odrediti ovdje navedena vremenska ograničenja. Možda lijepo zvuči, ali postoje i iznimke od ovih pravila, samo što su u ovom slučaju iznimke predstavljaju većinu životnih situacija zbog kojih i nastaje buka u zgradi, odnosno zbog  kojih se stanari u pravilu žale. Jedna od njih je organiziranje proslava koja može trajati do ponoći s tim da ista mora biti najavljena (putem oglasne ploče) dva dana prije održavanja. Druga velika iznimka je izvođenje radova u stanovima ili drugim prostorima. Suvlasnici moraju biti obaviješteni o vrsti, početku radova i očekivanom trajanju radova, pa se isti mogu obavljati radnim danom od 8 do 20 sati, a subotom od 9 do 19 sati, a zabrana je nedjeljom i blagdanima. 

Kućni ljubimci, tende, bicikle…

Od ostalih stvari bitno je za istaknuti da se tende, sjenila i sl. ne smiju pričvrstiti na zajedničko pročelje zgrade dok se ne donese većinska odluka suvlasnika o njihovom izgledu (na ranije postavljene tende se ovo ne odnosi). Zatim, zabranjeno je držanje kućnih ljubimaca u zajedničkim dijelovima zgrade bez nadzora ili držanje i hranjenje kućnih ljubimaca bez vlasnika, s tim da se većinskom odlukom suvlasnika može i drugačije odlučiti. Držanje cvijeća u hodnicima ili na stubištu; bicikli, dječjih kolica i slično moguće je ako se donese posebna većinska odluka suvlasnika uz poštivanje slobodnog prolaza od 1,25 metra kao i drugih zakonskih odredbi, posebno Zakona o zaštiti od požara. Načelno, suvlasnicima je na dispoziciji u većini stvari koje regulira Kućni red, samostalno odrediti način postupanja, ali uz obvezno poštivanje svih pozitivnih pravnih propisa, posebno onih po pitanju sigurnosti i da se ne ugrožava vlasničko pravo jednog ili više suvlasnika. 

Zaključak

Problem koji će se u praksi pojaviti je dokazivanje kršenja Kućnog reda (jačina buke, čiji je otpad nasred hodnika i sl.), ali dobro je da smo ga konačno dobili, a na nama je u kojoj mjeri ćemo ga iskoristiti. Prvenstveno, nastojmo biti dobri susjedi. Ne činiti drugima što i sami ne želimo da nam se dogodi. Savjetujem svima da ne idete odmah u prijave, da prije svega pokušate postići dogovor između sebe, čak i s 'teškim' susjedima te da pritom koristite pomoć i savjet upravitelja zgrade koji će vas znati saslušati i objasniti detalje Pravilnika i novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada.