Građevinske dozvole: Osnovni problem nije brzina izdavanja, nego…

Posljednjih nekoliko tjedana, paralelno s procedurom izglasavanja novih Zakona o prostornom uređenju i Zakona o gradnji u javnom prostoru pojavila se i najava ministra Branka Bačića o potencijalnoj mogućnosti izdavanja građevinskih dozvola u roku od 30 dana.

Formulacija je jasna i konkretna – brzina rješavanja zahtjeva za dozvolu. No, iz svakodnevnog rada konzultanta i projektanta s investitorima i sustavom pripreme projekata, želio bih jasno i transparentno adresirati što ta najava znači u praksi i gdje leže ključne prepreke koje ni do sada nisu bile u samoj administrativnoj brzini, već u kvalitetnoj pripremi projekata, piše Poslovni dnevnik.

Upravljanje očekivanjima

Uglavnom investitori – pa i poduzetnici – percipiraju proces ishođenja dozvole kao birokratsku 'crnu kutiju' čiji je ishod uvjetovan brojem papira i duljinom čekanja na odgovor. Dok se sada nameće rasprava o tome može li referent stvarno provjeriti i izdati dozvolu u 30 dana, osnovni problem s kojim se investitori suočavaju godinama nije koliko brzo administracija rješava zahtjev, nego koliko su projektna dokumentacija i priprema projekta dobre i usklađene s realnim mogućnostima gradnje.

Naime, investitori gotovo redovito kreću u proces s nerealnim očekivanjima – očekuju mogućnost gradnje a da prethodno nisu sagledali temeljna ograničenja: postoji li adekvatna infrastruktura, što prostorni plan dopušta, koje su urbanističke smjernice, okolišni uvjeti, prometna povezanost i slično. Nerealna očekivanja na početku stvaraju dodatni stres, produljuju procedure i često dovode do nepotrebnih kočenja i izmjena projektne dokumentacije nakon što je cijeli proces već pokrenut. Prije početka rada na projektu, a posebno prije nego što predate projekte na dozvolu, morate znati – postoji ozbiljna količina posla koja se mora odraditi kvalitetno i temeljito. Taj posao zapravo treba trajati, a treba trajati zato što je opsežan, važan i daje strukturu projektu, povezuje projekt sa stvarnim stanjem na terenu i sa stanjem u 'društvu', s prostornim planom, zakonima i procedurama koje su uključene u postupak. U vezi s tim postoji i dio posla koji obuhvaća upravljanje očekivanjima i to je ključna tema koja pomaže u uklanjanju stresa i neizvjesnosti: investitor mora dobiti jasnu sliku, razumjeti što može očekivati, a što nije realno u skladu s prostornim planom, zakonima i fizičkim uvjetima lokacije.

Najveći skok u efikasnosti, u brzini ishođenja dozvola, postignut je onog trenutka kada investitor i projektant zajednički definiraju realna očekivanja o projektu prije nego što papir i olovka uopće dotaknu službeni zahtjev za dozvolom. Ako radite obiteljsku kuću, stambenu zgradu ili neki drugi objekt, vrijeme koje uložite u kvalitetnu definiciju projektnog zadatka i razradu tog zadatka s arhitektom ono je što u konačnici određuje glatkoću i brzinu samog procesa ishođenja dozvole. To vrijedi za bilo koji tip investicije – od male kuće do kompleksnog višestambenog objekta.

U praksi to znači: detaljna analiza terena, infrastrukturnih uvjeta i postojećih planova; realno sagledavanje prostornog plana i parametara koji se mogu i ne mogu promijeniti; definiranje funkcija objekta, logistike, prometnih i okolišnih uvjeta u suradnji s urbanistima i arhitektima; usklađivanje očekivanja investitora s dosadašnjim iskustvima službenika i referenata u upravnim odjelima. Ovaj dio – iako se čini kao 'unutarnji' posao investitora i projektanta – uvelike određuje koliko će stvarno trajati cijeli proces i koliko će se puta dokumentacija vraćati na dorade. Tek kada je taj dio analize, pripreme projektnog zadatka i projektiranja doista zgotovljen, i to kvalitetno, tada možete u svojoj glavi staviti kvačicu da ste spremni predati projekt na izdavanje dozvole. Za većinu projekata – ovisno o kompleksnosti – taj proces traje od četiri mjeseca naviše. Za jednostavnije objekte možda kraće, ali ključna je kvaliteta, ne samo brzina.

Ključna je priprema

Tu se često događa najvažnija selekcija: investitori koji su spremni uložiti vrijeme u ovu fazu na kraju prolaze kroz dozvole jednostavnije, bez nepotrebnih izmjena i dugotrajnog 'tjeranja za administracijom'. I da, referent doista može pregledati i izdati dozvolu unutar najavljenih 30 dana – ali samo pod uvjetom da je sve vaše predano spremno i uredno. To znači da je dokumentacija potpuna i usklađena sa svim zahtjevima, sve potrebne potvrde i priloge projekt podnio u skladu s propisima, uređeni odnosi sa susjedima i relevantnim tijelima te nema otvorenih pitanja koja bi zahtijevala ponovnu doradu.

Međutim, čak i kada administracija odradi svoj dio posla u roku od 30 dana, proces dostave dokumentacije susjedima na uvid i dostave same dozvole može potrajati. Poštanske dostavnice, urednost adresa, zakonski definirani rokovi za primjedbe – sve to može 'pojesti' i nekoliko dodatnih tjedana, ponekad mjeseci. Ako su dostave neuredne, onda idu oglasne ploče, novi rokovi za primjedbe, novi upiti – i ciklus se produljuje. Ako želimo imati stvarnu kontrolu nad procesom i stres sveden na minimum, fokus treba biti na realnoj pripremi, a ne na vjerovanju da će 'samo skraćivanje roka rješavanja dozvole' riješiti sve izazove. Brža administracija pomaže – ali ona dolazi kao rezultat kvalitetnog pripremljenog projekta, ne kao zamjena za njega.

Investitor koji realno sagleda prostorne i infrastrukturalne uvjete, uloži dovoljno vremena u definiciju projektnog zadatka, surađuje s iskusnim projektantom/arhitektom, razumije proces i moguće izazove, taj će projekt kroz dozvole proći uz manje stresa, manje iteracija i – na kraju – brže do realizacije.

Najava o dzvolama u roku od 30 dana dobra je vijest, no stvarna vrijednost leži u onim mjesecima pripreme prije nego što se predaje zahtjev. Upravo je taj rad osnova za uspjeh i to je poruka koju svaki investitor već na početku treba staviti u prvi plan, objavio je Poslovni dnevnik.