DRUŠTVO ARHITEKATA 'Priuštivo stanovanje ne smije biti presedan pod kojim bi se širila građevinska područja'

Društvo arhitekata oglasilo se priopćenjem povodom savjetovanja s javnošću nacrta prijedloga Nacionalnog plana stambene politike RH do 2030. godine. Prenosimo ga u cijelosti.

'Povodom savjetovanja s javnošću nacrta prijedloga Nacionalnog plana stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine kao prvog strateškog dokumenta u domeni stanovanja, društva arhitekata u potpisu smatraju nužnim istaknuti ključne teme koje se tiču prostora i stanovanja, obzirom na to da su proizvodnja stambenog prostora i naselja u domeni arhitektonske i planerske struke.

Razumijevajući da prvenstveno stanovanje gradi gradove, pozdravljamo izradu prve strategije stambene politike koja je potrebna kako bi se adresirao niz problema naših gradova poput nepriuštivog stanovanja te proizvodnje loših stambenih i pratećih prostora čemu svjedočimo već dugi niz godina. Obzirom da je kriza stanovanja sama po sebi kompleksan problem, kvalitetna stambena politika je sukladno tome složena, financijski zahtjevna i dugotrajna. Kako bi stambena politika bila uspješna, potrebno je da ima široki društveni konsenzus, zajedničke ciljeve, visoki stupanj suradnje, hibridni pristup koji omogućava korištenje cijelog niza alata kao i značajno međusektorsko dugoročno financiranje. Prije svega, stambena politika mora imati jasan cilj, odnosno orijentaciju. Onaj naveden u 'Stambenim politikama' glasi 'Hrvatska je zemlja u kojoj je dostupno priuštivo i održivo stanovanje za sve građane'. Deklarativno usmjerenje na sve građane međutim ne odgovara provedbenim mjerama, budući da one ne upućuju na jasnu i nedvosmislenu misiju državne stambene politike do 2030. - je li to primjerice povećanje javnog stambenog fonda za određeni postotak, aktivacija praznih stanova ili omogućavanje na nacionalnoj razini dostupnosti različitih alata za provođenje stambene politike jedinicama lokalnih samouprava.

Obzirom da plan predviđa prilagodbu zakonskog okvira kako bi se postigla 3 cilja - (1) priuštivo, (2) održivo stanovanje te (3) prostor u funkciji stanovanja, smatramo nužnim ukazati na bitne aspekte koji se tiču proizvodnje, ali i upravljanja prostorom iz urbanističke i arhitektonske perspektive.

Pozdravljamo snažan fokus stavljen na postizanje priuštivosti stanovanja, međutim smatramo da je ključno nedvosmisleno definirati pojam priuštivog stanovanja, te odrediti okvir primjenjiv u različitim dijelovima zemlje kako bi se isti mogao sustavno primjenjivati. Iako se doima kao da to nije pitanje kojim bi se arhitektonska struka trebala baviti, razumijevanje ciljanih skupina i problema stanovnika osnova je cjelovitog razumijevanja balansiranog razvoja gradova i manjih naselja - što je osnovni opis naše djelatnosti.

Kako bi se navedeni ciljevi učinkovito i dosljedno proveli, ističemo nekoliko bitnih elemenata koji se direktno odnose na proizvodnju i korištenje stambenog prostora i planiranja gradova:

(1) Nužno je napraviti jasnu distinkciju između javnih programa stanovanja i priuštivog stanovanja. Javni programi stanovanja (stambeni fond u javnom vlasništvu) obuhvaćaju stambeno zbrinjavanje i rješavanje stambenog pitanja građana temeljem različitih, najčešće socioekonomskih kriterija putem javne uprave - države, JLP(R)S-a i njihovih ustanova, dok priuštivo stanovanje može biti dio javnih programa, ali i privatnih investicija. Obzirom da se u nacionalnom planu priuštivo stanovanje tek načelno definira rasponom prihoda kućanstava (u poglavlju 3.2.), ključno je jasnije definirati navedenu kategoriju kako bi se ona mogla sustavno provoditi planiranim mjerama.

(2) Imajući u vidu prostorno-plansku primjenu, priuštivo stanovanje je potrebno regulirati višom razinom propisa, posebnim zakonom ili pravilnikom te odrediti mjeru kako bi se odredila minimalna kvota odnosno postotak stanova u svakoj novogradnji za priuštivo stanovanje (primjerice za svaku zgradu veću od određene građevne bruto površine i/ili broja stambenih jedinica - primjerice 30% od ukupnog broja stambenih jedinica pojedine višestambene zgrade). Minimalnu kvotu treba definirati na nacionalnoj razini dok bi se na lokalnoj razini ona mogla i povećati za pojedine zone posebno opterećene nepriuštivim stanovanjem (poput turističkih središta i centara gradova), unutar prostornog plana ili zasebnim aktima lokalnih samouprava.

Time bi se napravio značajan pomak prema primjeni inkluzivnog zoniranja (naveden u poglavlju 3.1.4. - uz potrebu jasnijeg definiranja) koje bi počivalo na nacionalnom propisu uz detaljniju razradu na lokalnoj razini - sukladno lokalnim specifičnostima. Unutar domene priuštivog stanovanja, moguće je pritom planirati i zadružne programe stanovanja uz državne i lokalne poticaje. Dobar model sličnog principa primjenjuje grad Barcelona gdje, u sklopu cilja povećanja broja javnog gradskog fonda na te spomenute priuštive jedinice, ostvaruje i pravo prvokupa.

(3) U pogledu planiranja priuštivog stanovanja, oštro se protivimo stvaranju iznimki od postojećih propisa poput širenja građevinskog područja te izdavanja dozvola u obalnom pojasu bez utvrđene granice pomorskog dobra. Takve mjere u direktnoj su suprotnosti s krovnim Zakonom o prostornom uređenju koji regulira uvjete širenja građevinskih zona te zaobilazi propise koji reguliraju izgradnju na osjetljivim područjima poput obalnog pojasa. Naime, trenutno je moguće povećati građevinsko zemljište ukoliko je postojeće građevinsko područje naselja izgrađeno više od 50% (s iznimkom u ZOP-u gdje je to 80%) što je samo po sebi više nego dovoljno za potrebe politika navedenih u ovom dokumentu. Trenutna situacija (Zakon o prostornom uređenju, članci 43. i 47.) u kojoj se širenje građevinskog područja naselja veže za postotak izgrađenosti a ne za broj stanovnika je sama po sebi nepovoljna za održivost naših gradova i naselja, a dodatna deregulacija će ionako lošu situaciju svakako učiniti samo lošijom.

Obzirom da je samim podacima u nacionalnom planu, koji se nadovezuje na studiju, dokazano da imamo sve veću konzumaciju prostora u proizvodnji stambenih kvadrata, a sve manji broj stanovnika, stava smo da priuštivo stanovanje ne smije biti presedan pod kojim bi se širila građevinska područja za tzv. greenfield izgradnju.

Upućujemo na zaključke studije 'Model projiciranja mogućnosti novoizgrađenog broja stambenih jedinica na razini jedinica lokalne samouprave Republike Hrvatske' koju je izradio Urbanex d.o.o. i koja nedvosmisleno navodi 'izračunato je da u postojećim građevinskim područjima teoretski kapaciteti izgradnje znatno nadilaze potražnju koju je moguće realistično očekivati što navodi na zaključak da u većini građevinskih područja definiranih aktualnim prostornim planovima postoje dovoljni prostorni kapaciteti za širenje naselja'. Smatramo da je veći fokus potrebno staviti na sanaciju postojećih naselja te ostvarenje kompaktnog modela grada sukladno zaključcima studije izrađenoj u sklopu ovoga plana.

(4) U kontekstu korištenja postojećeg stambenog fonda, protivimo se predstavljenom javnom financiranju odnosno subvencioniranju vlasnika stanova kako bi se prazni stanovi posredovali putem državne agencije. Navedenu mjeru smatramo pogrešnom budući da je subvencioniranje potražnje do sada uvijek rezultiralo dugoročnim povećanjem cijene stanovanja. Aktivaciju praznih stanova potrebno je prvenstveno motivirati poreznim opterećenjem praznih stambenih nekretnina u gradovima. Također, posredovanje putem državne agencije stanovima na razini države smatramo neučinkovitim obzirom da bi veći gradovi trebali preuzeti upravljanje stambenim fondom na svome području, sukladno ustavnom načelu upravljanja stanovanjem koje je u domeni JLS-a.

Također, ključno je regulirati dugoročni najam pravnom zaštitom podstanarskog statusa, te uvođenjem provedivih mehanizama kontrole rasta cijene najma te izradom pravilnika o cijeni najma sukladno razini opremljenosti stana (kategorizacija stambenih jedinica prema razini opremljenosti).

Kratkoročni najam je nužno regulirati usklađenjem propisa koji definiraju turističke djelatnosti kako se ne bi kosili s propisima prostornog planiranja (apartmanizacija stambenih zona i stambenih objekata). Kako bi se zaštitila područja pod pritiskom, potrebno je omogućiti vremensko ograničavanje kratkoročnog najma te uvesti značajnije porezno opterećenje kratkoročnog najma.

(5) Prilikom izrade lokalnih stambenih strategija držimo nužnim uključivanje stručne javnosti u suradnji s lokalnim društvima arhitekata čiji su članovi direktno upoznati i involvirani u stambenu produkciju u svom području djelovanja, imajući u vidu lokalne specifičnosti i prostorne okvire. Smatramo da je u okviru lokalnih strategija potrebno izraditi detaljnu analizu stambenih statusa i udjela stambenih jedinica koje služe za stambene svrhe u lokalnom kontekstu, imajući u vidu podatak da se na nacionalnoj razini 40% jedinica ne koristi u stambene svrhe.

(6) Pozdravljamo prepoznavanje potrebe da se izradi Pravilnik minimalnih tehničkih uvjeta za projektiranje višestambenih zgrada kao podzakonski akt Zakona o gradnji (poglavlje 5.2.2). Obzirom na tržišnu produkciju većinom prostorno disfunkcionalnih, substandardnih te arhitektonski bezvrijednih stanova visoke cijene, potrebna je hitna izrada takvog standarda u suradnji sa strukovnim organizacijama.

Zato napominjemo da je potrebno uvođenje izrade tog pravilnika u akcijski plan i alokacije sredstava za njega u najskorijem roku.

(7) Paralelno uz stambeni standard, smatramo nužnim i izradu smjernica za planiranje i sanaciju naselja uz prateći društveni standard (vrtić, škola, dom zdravlja, dom kulture..) obzirom da je stanovanje dio šire stambene zajednice te svjedočimo često lošoj komunalnoj opremljenosti novogradnji obzirom da jedinice lokalne samouprave često nemaju kapaciteta pratiti tržišnu stanogradnju sa komunalnim i društvenim sadržajima. Takve smjernice je također potrebno uvrstiti u akcijski plan kako bi se provedba te mjere također realizirala u što kraćem roku, u suradnji sa planerima i jedinicama lokalne samouprave. Prilikom izrade smjernica za planiranje naselja, nužno je koristiti institut natječaja (urbanističkih, arhitektonskih i krajobraznih) kako bi se osigurala kvaliteta pri planiranju novih i sanaciji postojećih prostora. Stručni konsenzus je da su arhitektonski, urbanistički i krajobrazni natječaji najbolji i najstručniji način za dobivanje najkvalitetnijeg rješenja te ujedno posebno važan instrument kod artikulacije javnih prostora. U tom smislu ključno je izmijeniti postojeće odredbe Zakona o prostornom uređenju koje zabranjuju JLS-ima propisivanje natječaja na područjima koji nisu u vlasništvu JLS-a obzirom da su upravo ta područja pod najvećim pritiskom i najviše su izložena supstandardnoj izgradnji.

U konačnici, neodrživo stanje po pitanju priuštivosti stambenog prostora u određenoj je mjeri posljedica kontinuirane degradacije prostorno-planskog sustava, stručnog i institucionalnog kadra i urbanističkih alata i procedura. Rezultat navedenog je onemogućio da se stambenim fondom kao prostornim resursom upravlja na integralan način, imajući u vidu očuvanje prostora, modele prostornog razvoja i potrebe stanovništva. Kako bi se to promijenilo, ključno je prepoznati stratešku važnost unapređenja sustava prostornog planiranja, proizvodnje prostora i njegovim upravljanjem sukladno potrebama društva.'